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杭州奥体板块今年密集“商改住” 专家警示：警惕城市公共中心“卧城化”_我的网站
一 | 12月17日，市政府召开金融机构座谈会，深入学习贯彻习近平总书记关于金融工作的重要论述，听取各金融机构对《政府工作报告》以及做好明年经济工作的意见建议。市委副书记、市长王庆海出席会议并讲话。 座谈会上，人民银行抚顺分行、国家金融监管局抚顺分局、各商业银行、保险公司和相关金融企业负责人结合各自业务实际，从金融服务实体经济、赋能招商引资、提高金融系统服务效能等方面，对《政府工作报告》及2025年政府工作提出意见建议。
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奥体板块 记者 黄煜轩 摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。
三 | 住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。
四 | 密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。王庆海认真倾听、详细记录，不时就有关问题与大家开展深入交流探讨，感谢各金融机构长期以来对抚顺经济社会发展所做出的贡献。他说，大家立足各自领域所提出的真知灼见，贴近抚顺转型振兴实际，符合高质量发展需求，报告起草组要认真梳理、充分吸纳，进一步完善《政府工作报告》，并在政府工作实践中有效落实。 王庆海指出，金融是实体经济的血液，是抚顺实现全面振兴新突破的重要支撑力量。希望各金融机构要按照中央和省委金融工作会议部署，深入做好金融“五篇大文章”，创新金融产品，提高金融服务实体经济质效，下大力气破解企业融资难、融资贵等问题。
五 | 要把准政策支持方向，紧抓振兴突破机遇，以承办“十五冬”雪上赛事，全力推动产业转型、城市转型、社会转型为重点，推动资金链同产业链创新链深度融合。要鼓励支持民营企业进入多层次资本市场，扎实推进存量资产盘活，支持中小企业发展和重点项目融资。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。要坚持“好银行”标准，深化城商行和农信机构改革，健全地方金融监管和风险防范长效机制。
六 | 调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。市政府将在市委领导下，一如既往支持金融机构发展，精准优化配套支持政策，让金融机构“轻装上阵”；积极搭建政银企对接平台，建立定期沟通协调机制，以金融高质量发展助力抚顺打好打赢攻坚之年攻坚之战。 责任编辑：李丹。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。
七 | “最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。
八 | 近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。
九 | 第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。
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Published on:01:00:39